פסק-דין בתיק ע"א 8130-10-12

1.         העובדות הצריכות לענייננו

א. אין חולק כי המערער שאינו מתגורר בארץ, ביקש למכור את דירתו, המצויה ברחוב אורן 23 בקומה 18 בחיפה (להלן: הדירה) באמצעות אחיו, ירון עופר (להלן: ירון), אשר ייפה את כוחו של עורך דין רומנו למוכרה.

ב. לאחר משא ומתן בין ירון לבין המשיבים, לרבות מיקוח והסכמה להפחית את המחיר שנדרש מלכתחילה, נחתם ביניהם זכרון דברים שנערך בכתב יד לפיו הוסכם כי המשיבים רוכשים את הדירה, הנקייה מכל שיעבוד או עיקול, תמורת 900,000 ש"ח. 50,000 ש"ח ישולמו בעת החתימה על זיכרון הדברים, ואילו יתר התשלומים ישולמו בחלוקה שתוסכם עד מועד המסירה שנקבע ליום 14/7/10. עוד הוסכם, כי בדירה יישארו כל הארונות, שני מזגנים, ארונות מטבח ומדיח כלים. כן הוסכם, כי הצדדים יחתמו על הסכם עד יום 20/4/10, וכי מי שיפר את זיכרון הדברים ישלם "קנס מוסכם של 10% ממחיר הדירה" (להלן: זכרון הדברים). אין חולק כי המקדמה לא שולמה בעת החתימה על זיכרון הדברים.

ג. למחרת, שלח עו"ד רומנו טיוטת חוזה עם מסמכים נוספים לעו"ד וובר, מטעם המשיבים, וזו השיבה לו למחרת כי תעביר לו את הערותיה לטיוטת החוזה בהקדם. עת חזר ירון ארצה, מצא הודעה טלפונית מהמשיבים. כאשר התקשר אליהם הוברר לו כי הם מבקשים לחזור בהם מהעסקה בעקבות שיחה עם בנם המתגורר בהונג קונג המתנגד לעסקה, בטענה כי המחיר גבוה מדי.

ד. ביום 12/4/10 הודיע עורך דין אבנר קדם, בשם המשיבים, על ביטולו של זכרון הדברים, בטענה כי המשיבים חתמו עליו מבלי שקראו אותו, מבלי שהבינו את תוכנו ומבלי שניתנה להם שהות להבין את משמעותו.

ה. משנכשלו מאמציו של המערער לשכנע את המשיבים לקיים את ההסכם, מכר את הדירה לאחרים ביום 24/5/10 בסכום של 830,000 ש"ח, והגיש תביעה בסדר דין מקוצר לחיוב המשיבים בפיצוי המוסכם בגין הפרתו של זיכרון דברים, בסך 90,000 ש"ח. לתביעתו צירף חוות דעת שמאי לפיה עמד שווי הדירה בזמנים הרלוונטיים על 870,000 ש"ח.

ו. המשיבים הודו כי החליטו לקנות את הדירה, אך ציינו כי זכרון הדברים אינו מהווה הסכם, כי ההסכמה על הפיצוי המוסכם לא היוותה התחייבות לשלם סכום קצוב, כי הם חתמו אך ורק כדי לשמור על זכות הקדימה ברכישת הדירה מחשש שתמכר לאחר, וכי העובדה שלא שילמו את המקדמה מצביעה על כך כי לא היתה להם גמירת דעת. כן טענו להעדר יריבות בינם לבין המערער, מפני שחתימתם על זכרון הדברים בהתבסס על טענותיו של אדם זר שאינו הבעלים ואינו מחזיק יפוי כח, אינה מהווה התחייבות לעשות עיסקה. עוד נטען  כי המערער ושלוחיו הפעילו עליהם לחץ, וכי הם מנסים לנצל את גילם המבוגר, מצבם הבריאותי הרעוע, ואי שליטתם בשפה העברית. כן טענו כי יש חשש שקטעים מתוך זכרון הדברים הוספו לאחר חתימתם ועוד. לדבריהם, לאחר החתימה על זכרון הדברים התייעצו עם שכנים וידידים, וכולם היו בדיעה שהעיסקה אינה כדאית. לכן, הם התכוונו להתמקח על המחיר למחרת החתימה על זכרון הדברים, ואף הודיעו לירון כי אם יסכים להפחית את מחיר הדירה ל- 830,000 ש"ח, הם יסכימו לחתום על הסכם לרכישתה.

ז. טענות המשיבים נדחו על ידי המערער, וירון אף הציג לבית משפט קמא דיסק ועליו שיחה מוקלטת בינו לבין המשיבה, הסותרת חלקן במפורש.

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

א. בית משפט קמא קבע כי זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב, ודחה את כל טענות המשיבים, לרבות טענת העושק, או כל טענה ללחץ שהופעל עליהם. נקבע כי המשיבים הגיעו אל הדירה עם מתווכת מטעמם, בחנו אותה, התרשמו לטובה, וביקשו להבטיח כי הדירה תמכר להם. הם היו מודעים לכך שירון עתיד לנסוע למחרת לחו"ל, וכי אם לא "יסגרו את העסקה", קיים סיכון שמישהו אחר יקנה אותה. המחיר שנדרש מלכתחילה היה 920,000 ש"ח והמשיבים הם אשר הודיעו כי הם מוכנים לקנות אותה ב- 900,000 ש"ח. ירון הודיע להם כי אין מניעה שיתייעצו עם בנם, וכי ההסכם לא ייכרת באותו יום, אך הודיע להם כי יש גם אדם אחר המתעניין בדירה.

אין למעשה חולק כי המשיבים גמרו בדעתם להתקשר בעסקה על מנת להבטיח כי לא תימכר לאחר. זיכרון הדברים נחתם בבית קפה, שם נקבעה הפגישה לאחר שהצדדים עזבו את הדירה, וירון אף התקשר לעו"ד רומנו, כדי שהאחרון ידריך אותו לגבי תוכנו של זיכרון הדברים, מכיוון שהוא לא היה מנוסה בעסקאות מכר דירות.

בית משפט קמא שוכנע כי המשיבים הבינו היטב שהחתימה על זיכרון הדברים מחייבת אותם, משהודו כי רצו לחתום עליו כדי להבטיח לעצמם זכות קדימה על הדירה, וכי המערער לא יהיה רשאי להתקשר עם איש זולתה, וקבע כי עסקינן בחוזה מחייב לכל דבר וענין. עוד דחה בית משפט קמא את טענות המשיבים בדבר העדר מסוימות, העדר הרשאה לירון וכיוצא בזה. בית משפט קמא קבע כי בקשת המשיבים להשתחרר מהמוסכם לא נבעה מפגם בכריתתו בטעות או בהטעיה, אלא משיקול של טעות בכדאיות העסקה, שאינו עילה לביטול ההסכם, ומי שמתנער ממנו מפר אותו, הפרה המזכה את הנפגע בפיצויים.

ב. על אף האמור לעיל, לא ראה בית משפט קמא להשית על המשיבים את מלוא הפיצוי המוסכם בזיכרון הדברים. על פי קביעתו, הגם שנעשו ניסיונות לאכוף את ההסכם, היה המערער מודע מספר ימים לאחר החתימה, כי המשיבים אינם מעוניינים לחתום על ההסכם ולשלם את תמורת הדירה.

בית משפט קמא קבע כי מהראיות שהובאו בפניו עולה כי המתעניין היחיד שביקש לרכוש את הדירה באותו מועד היה האדם שרכש אותה בסופו של יום כעבור חודש וחצי                    ב- 830,000 ש"ח. משכך, ניתן היה למכור לו את הדירה מיד לאחר הפרת ההסכם על ידי המשיבים. כן נקבע כי העובדה שהדירה לא נמכרה בסכום של 900,000 ש"ח או בסכום של 870,000 ש"ח - שוויה על פי חוות דעתו של השמאי מטעם המערער - מלמדת כי ערך השוק האמיתי שלה היה המחיר בו נמכרה הדירה בסופו של יום. לפיכך, קבע בית משפט קמא כי לא הוכח שהוחמצה הזדמנות למכור את הדירה במחיר שבין 830,000 ש"ח ל- 900,000 ש"ח. בנסיבות אלה, סבר כי הפיצוי אינו סביר בנסיבות העניין ולו צפה מי מן הצדדים כי ההסכם יופר בתוך זמן קצר, לא היו מסכים לכך. לפיכך, ראה להפחית מהפיצוי המוסכם ולהעמידו על סך של 20,000 ש"ח, סכום אשר שיקף על פי קביעתו הערכה של הוצאות טיפול עורך דין בעסקה, הכנת טיוטה ושאר מסמכים לביצוע העסקה, ניסיון להוציא את העיסקה לפועל, התכתבויות עם המשיבים וכו', בקובעו כי הסכום משקף את ההיבט הערכי/חינוכי הסולד בהתנערות מקיום התחייבות תוך העלאת טענות סרק. אשר להוצאות המשפט, אלה הועמדו על סך של 4,000 ש"ח כולל מע"מ.

המערער לא השלים עם היקף הפיצוי שנפסק לזכותו, ועל כך הערעור שבפניי.

3.         טענות המערער

המערער טען כי שגה בית משפט קמא משהתערב בפיצוי המוסכם והעמידו על סכום של 20,000 ש"ח. לטענתו, טעה בית משפט קמא משקבע שלא הוחמצה הזדמנות למכור את הדירה בסכום של 830,000 ש"ח ל- 900,000 ש"ח, משהוכח כי הזדמנות כאמור הוחמצה עת חזרו בהם המשיבים מהתחייבותם.